„Meine Eigentumswohnung vermiete ich an wen und wie ich will“

…wird nicht ganz unproblematisch  sein.

Auch Eigentum unterliegt Beschränkungen, Befristungen,  Bedingungen und Auflagen usw. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt meist der Wohnungseigentumsvertrag  bzw das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).Rechte zwischen Wohnungseigentümer und Mieter das Mietrechtsgesetz (MRG), das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) usw. Es sind also viele Rechtsvorschriften zu beachten und einzuhalten. Verstöße dagegen können  sanktioniert werden. Manche Sanktion sind teuer. Das betrifft auch die Nichtbeachtung der Widmung.

Wenn eine Einheit als Wohnung gewidmet wurde, dann ist  eine Nutzung als Büro /Ordination , Kanzlei usw nicht gestattet. Auch die kurzfristige Vermietung zur Beherbergung von Touristen über Plattformen wie zB AirbnB und anderen  ist zumeist nicht erlaubt und daher unzulässig.  Ohne -einstimmige(!) Widmungsänderung ist eine  kurzfristige Vermietung zur Beherbergung von Touristen illegal.

Die übrigen Miteigentümer können gerichtliche mit einer Unterlassungsklage  Abhilfe erlangen . Die mit der  Vermietung verbundene hohe Frequenzg des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen entspricht in der Regel nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung an Ruhe, Sicherheit und Beständigkeit der Hausbewohner. Dazu kommt ein erhöhtes Ausmaß an Lärmbelästigung  und ein geringeres  Ausmaß an Sicherheit . Eine Widmungsänderung ist nur iS des WEG möglich, dh alle übrigen Miteigentümer müssen  zustimmen oder eine fehlende Zustimmung wird durch den Richter ersetzt. (vgl. OGH 5 Ob 241/09s,3 Ob158/11y und 5 Ob59714h) . Verschmutzungen durch  erhöhte Frequenz an Bewohnern, Lärmbelästigungen, erhöhter Verschleiß der Sprechanlage, automatische Haustoröffnung , erhöhte Frequenz  an Lift-(Aufzugs)-benutzung, vermehrtes Aufdrehen des  Stiegenhauslichtes (  Minutenlicht ) höherer Müll- und Papierabfall im Haus, Geruchs – und Lärmbelästigungen durch An-und Abreise von Touristen(Rollende Koffer, lauteres Sprechen usw )   usw. müssen von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden. Ein Antrag auf Genehmigung durch das Gericht würde an diesen ( wenn auch nur theoretischen )  Einwänden schon scheitern

Änderungen iS des Gesetzes (§16 Abs. 2 WEG) sind  nämlich weit auszulegen. Jede – auch noch so kleine – Änderung stellt eine Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Eigentümer  dar, wenn sie auffällt.  Es reicht allein  die  Möglichkeit einer Beeinträchtigung, damit diese als unzulässig anzusehen ist, es sei denn   a l l e (!)  übrigen  Wohnungseigentümer stimmen  explizit zu oder es wird eine Genehmigung durch den Richter in einem Verfahren erteilt ( vgl OGH 5 Ob 277/04 b). Beides ist eher unwahrscheinlich. Eine/n Gegner/in findet sich immer,  zumindest ein Argument gegen die Bewilligung durch das Gericht auch.

Wer allerdings eigenmächtig Änderungen vornimmt, kann von jedem anderen auf Unterlassung und Beseitigung dieses Zustandes geklagt werden. Der Richter hat nur zu prüfen, ob eine Änderung vorliegt. Ob diese genehmigungsfähig wäre, darf er hier aber nicht prüfen. Wenn ein Wohnungseigentumsvertrag ein Objekt als“ Wohnung“  ausweist,  ist jede andere Art außer eben zu Wohnzwecken unzulässig. Jede Geschäftstätigkeit ist  untersagt.

Der OGH hat zwar ausgesprochen, dass jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung vermieten darf (5 OB 106/06h ), ohne dass er dazu die Zustimmung der anderen benötigt, aber ein reiner Mietvertrag liegt eben nur dann vor, wenn ausschließlich die Wohnmöglichkeit zur Verfügung gestellt wird und im Vordergrund steht, sonst nichts.

Beim Modell AirBnB und kurzfristigen Vermietungen iS einer Gästebeherbergung  wird aber in der Regel ein Beherbergungsvertrag ( Gastaufnahmevertrag) abgeschlossen, in dem ua auch Dienstleistungen wie Service ( Reinigung ) , Beistellung von  Bettwäsche, Hand-und Badetüchern,  Geschirr etc  und Bereitstellung von Gas , Strom, Internet, Heizung, Wasser usw  erfolgt wofür meist ein Pauschalentgelt pro Nacht und/oder Person verrechnet wird.

Liegt eine Beherbergung und keine reine Miete in einem als Wohnung gewidmeten Objekt vor,  dann liegt eine Widmungsänderung vor. Eine einstimmige Zustimmung dazu ist zwingend erforderlich, weil  schutzwürdige Interessen der übrigen Eigentümer beeinträchtigt werden. Liegt eine solche nicht vor, ist das zu unterlassen und der rechtswidrige Zustand zu beseitigen.

 

 

 

wer liest , hat manchmal mehr Ahnung!

Lesen schützt ! ( vor ) Dummheit!

Jede/r schützt heutzutage wen genau (?) vor welchen  Daten?

Jahr(zehnt)elang war das Thema Daten allen mehr oder weniger (l)egal. Der/Die Datenschutzanwender treiben  mitunter seltsame  Blüten. Der Herr Gudenus( gute Nuss ?) vermutet hinter der Anonymisierung durch wiener Wohnen einen Anschlag auf die Transparenz (nicht : die gleichnamige Datenbank ), damit sich die Mustafas, Muhammads und Semras hinter den Türklingeln verstecken lassen. Die wiener Wohnen Juristen erklären, anonymisieren sei nun ohnehin allgemeine Pflicht: Top 1 usw. sei nun verpflichtend. Die Damen und Herren von ARGE DATEN fordern alle auf, das auch unter Androhung von Schadensersatz  von ihren Vermietern und /oder Hausverwaltungen zu fordern.Viele   kommen mit dem Anonymisieren gar nicht mehr hinterher, so scheint es. Ein Blick in das Gesetz würde vielen gut tun. Selbst die EU fand, dass die Missinformation zu viel ist. Auskunft bekommt man ( Argument Datenschutz ) so gut wie nirgends mehr, es sei denn man kann eine Vollmacht oder ein berechtigtes Interesse nachweisen.

aber: Nicht alles, was bisher legal war, wird durch die Datenschutzgrundverordnung auf einmal illegal: nicht jede Anonymisierung muss auch  beachtet werden. Nicht überall benötigt man/frau die Zustimmung des/der Betroffenen; im Wartezimmer darf nach wie vor mit Namen aufgerufen werden: „Herr /Frau Maier, bitte!“  ist ausreichend. „Der Herr/die Dame mit dem Furunkel, bitte!“ , muss also nicht ausgerufen werden usw.

Dort wo Datenschutz angebracht wäre, herrscht vielfach ahnungslose Gleichgültigkeit, dort wo er nicht nötig ist, wird maßlos übertrieben. Das Zusenden von Newslettern aller Art per Email war schon bisher (seit ca 10 Jahren  !) nur mit  Einwilligung rechtmäßig. Das unverlangte Zusenden von  Informationen per Email usw nach dem Telekommunikationsgesetz etc verboten.  Im vorauseilendem Gehorsam jedes Risiko zu vermeiden, lähmt das gesamt Leben! Es muss nicht jede/r um Zustimmung gefragt werden.

 

angsoffene ankiffte Herrl ? *meina mocht nix!*Promillegrenze für HundehalterInnen?

In den  verschiedenen landesgesetzlichen Tierhaltegesetzen finden sich entsprechende Vorschriften, ebenso geben Zivil – und Strafrecht und die zahlreich ergangene Judikatur – bei  Verletzung von Menschen und Sachschäden –  Auskunft über bestimmte Verhaltensweisen im Umgang mit bzw Aufsicht über Tiere.  Es nützt aber alles nichts, wenn sich  – siehe jüngste Hundebissattacke in Wien- Donaustadt- die  Hundehalter(-in) in einem Zustand befinden,( angeblich 1,4 Promille ), bei dem  Kontrollverlust ( über den Hund und  über den Halter oder Hundeführer selbst)  als gegeben angenommen werden darf. (*fett as wia* *Aungsoffn*)

Die meisten Tierhaltegesetze ( Landessache und keine einheitliche Bundesmaterie)  sehen vor, dass  Hunde  nur von solchen  (zuverlässigen ) Personen gehalten bzw nur an solche überlassen werden dürfen, die dafür die  erforderliche Eignung, insbesondere in körperlicher Hinsicht, aufweisen. Dh. die den Hund auch beherrschen und ihn sicher führen  können. Bei (Klein-) Kindern, Alten, Kranken und körperlich bzw geistig beeinträchtigten Personen sind   wohl die entsprechenden Vorsorge/-Vorsichtsmaßnahmen zu treffen oder diese dürfen den Hund weder führen noch beaufsichtigen.

Zudem haben einige Länder eigene Hundehaltegesetze verabschiedet und detaillierte  Hundehaltevorschriften  erlassen. Die meisten Landesvorschriften sehen bestimmte Rassen als gefährlich an, also Hunde mit erhöhten Gefährdungspotential und fordern dafür besondere Sach- und Fachkenntnis der Hundehalter und Hundeführer. ( Hundeführschein: nicht Hundeführ- er-schein !) Der Verfassungsgerichtshof ( G 60/10, V 80/10-13 vom 9. März 2011 )  sah  keine verfassungsrechtlichen Bedenken gegen gesetzliche Regelungen, mit denen die Zulässigkeit der Haltung von Tieren, von denen potenziell eine Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen (insbesondere auch Kindern) ausgeht, an die Bedingung geknüpft wird, dass sich die Halter dieser Tiere zuvor über ihr Alltagswissen hinaus mit den besonderen Gefahren dieser Tiere und wie diesen durch eine sachgerechte Haltung begegnet werden kann, vertraut machen.  Auch die Begrenzung auf bestimmte Rassen bzw Nichtaufnahme anderer Rassen in die Gruppe der sog. “ Kampfhunde“  hat der VfGH für  zulässig erachtet ( G 24/11,G26/11 und G 45/11 vom 6.Oktober 2011 )

 

Wenn  aber  durch Alkohol /und oder Drogen, durch Medikamente, psychische Probleme ( Krankheit oä ) die körperliche  und/oder geistige Eignung zum Hundeführen und /oder- halten  nicht (mehr) gegeben ist ,  kann die Behörde auch Hunde- bzw. Tierhalteverbote aussprechen.  Die meisten Landesvorschriften sehen vor, dass  zudem eine Haftpflichtversicherung für Hundehalter verpflichtend ist.

Eine Haftpflichtversicherung ist besser als keine , schützt  aber nicht in allen Fällen. Sie kann meist nur Sachschäden und Heilbehandlungskosten usw. ersetzen. In vielen Fällen aber bleibt die Opfer dennoch * übrig *, wenn keine Versicherung abgeschlossen wurde, der Eigentümer oder Halter kein Vermögen hat,, keine Prämie bezahlt wurde,  oder  der Schaden höher als die Versicherungssumme ist usw.

Eine Promillegrenze einzuführen, ist  mE nicht erforderlich,  die meisten Unfälle mit Hunden passieren auch  wenn dabei Hundehalter und /oder -führer nüchtern sind wie häufig bei Unfällen  im Familienkreis ( Baby und Hund ).

Die Verantwortung liegt beim Hundehalter und nicht beim Hund, aber auch bei den Aufsichtspersonen von Kindern . Mangelnde Disziplin im Umgang mit Hunden, Unachtsamkeit und teilweise  Ignoranz der Halter führen zu schweren Unfällen.

Die Ausbildung ( Hundeschule für alle!  ) sollte verpflichtend  mit einem Hundeführ(!)schein eingeführt werden, ansonsten ist das Halten eines Hundes in Hinkunft generell verboten. Damit wären viele Probleme gelöst.