der Anwalt Mietrecht

Bed and Breakfast? AirB´nB?

„Wohnung“ iS einer Widmung schließt Geschäftsräumlichkeit oder auch nur kurzfristige Vermietungen aus.

Im Anwendungsbereich des Wohnungseigentumsrechts (WEG) bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Widmungsänderung eines oder mehrerer Objekte oder der gerichtlichen Zustimmung.

Der in §16 Abs. 2 WEG 2002 verwendete Begriff „Änderungen“ ist sehr weit  auszulegen und daher gilt das grundsätzlich auch für alle Umwidmungen.

Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte (wofür schon die Möglichkeit
einer Beeinträchtigung genügt), bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in
einem Verfahren nach §52 Abs. 1 Ziff. 2 WEG (5 Ob 277/04b mwN).

Gegen einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Änderungen einschließlich Widmungsänderungen vornimmt, kann nach ständiger, höchstgerichtlicher Rechtsprechung auch jeder einzelne Wohnungseigentümer mit Unterlassungs- beziehungsweise Beseitigungsklage nach §523 ABGB im streitigen Rechtsweg vorgehen.

Vom Streitrichter ist in einem solchen Fall die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung und die eigenmächtige Rechtsanmaßung als Vorfrage über die
Berechtigung des Unterlassungs- und Wiederherstellungsbegehrens zu prüfen. Die Genehmigungsfähigkeit ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

Für die Frage der Widmungen einer Wohnung ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen. Bei einer reinen Widmung eines Objektes zu Wohnzwecken („Wohnung“) schließt die Widmung jegliche Geschäftstätigkeit aus.

Mit der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 5 Ob 106/06h wurde klargestellt, dass dem Wohnungseigentümer im Regelfall auch das Recht zusteht, sein Objekt zu vermieten, ohne dass dies der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedürfte. Vom reinen Mietvertrag, bei dem nur die Wohnmöglichkeit zur Verfügung gestellt wird, unterscheidet sich der Beherbergungsvertrag (Hotelaufnahmevertrag, Gastaufnahmevertrag) als im Gesetz nicht ausdrücklich geregelter Vertrag, der Elemente des Mietvertrags, aber auch solche des Dienstvertrags, Werkvertrags und Kaufvertrags enthält
und damit eine Beurteilung als Vertrag sui generis rechtfertigt (RIS-Justiz RS 0020600).

Zu den wesentlichen Merkmalen einer Vermietung im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungsunternehmens (§1 Abs. 2 Ziff. 1 MRG) zählen nach der Judikatur unter anderem die Überlassung der Räume mit bestimmten Dienstleistungen, wie Reinigung des Objektes durch den Vermieter und Beistellung der Bettwäsche und/oder von Geschirr, aber auch, dass der vereinbarte Mietzins die Kosten für Strom, Heizung und Wasser enthält.

Die Vermietung als „Ferienwohnung“, Appartement „für einen durchschnittlichen Aufenthalt von 4 bis 5 Tagen“, jedenfalls aber für kurzfristige Aufenthalte (auch ohne Verpflegung) aber mit Endreinigung des Objektes, Beistellung und Reinigung der jeweils frisch bezogenen Bettwäsche und Handtücher usw.) geht über die bloße Überlassung einer Wohnmöglichkeit und damit über den Vertragsinhalt eines reinen Mietvertrags hinaus. Die Nebenleistungen und auch die bloß sehr kurzfristige Dauer der Nutzung der möblierten Wohnung durch die Kunden des Eigentümers, für die ein Pauschalentgelt pro Nacht verrechnet wurde, spricht für den Beherbergungsvertrag.

Das entspricht aber nicht mehr der relevanten Widmung dieser Eigentumsobjekte als „Wohnungen“, weshalb eine Widmungsänderung vorliegt.

Die mit der Nutzung durch Abschluss von Beherbergungsverträgen, auch bei nur halber Auslastung pro Jahr, zwangsläufig verbundene hohe Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen, die einem Hotelbetrieb sehr nahe kommt, entspricht grundsätzlich nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung bei Vertragsabschluss und deren Interessen in einem nahezu ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmeten Gebäude.

Schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer könne daher beeinträchtigt sein.