„Meine Eigentumswohnung vermiete ich an wen und wie ich will“

…wird nicht ganz unproblematisch  sein.

Auch Eigentum unterliegt Beschränkungen, Befristungen,  Bedingungen und Auflagen usw. Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander regelt meist der Wohnungseigentumsvertrag  bzw das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).Rechte zwischen Wohnungseigentümer und Mieter das Mietrechtsgesetz (MRG), das Allgemein Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) usw. Es sind also viele Rechtsvorschriften zu beachten und einzuhalten. Verstöße dagegen können  sanktioniert werden. Manche Sanktion sind teuer. Das betrifft auch die Nichtbeachtung der Widmung.

Wenn eine Einheit als Wohnung gewidmet wurde, dann ist  eine Nutzung als Büro /Ordination , Kanzlei usw nicht gestattet. Auch die kurzfristige Vermietung zur Beherbergung von Touristen über Plattformen wie zB AirbnB und anderen  ist zumeist nicht erlaubt und daher unzulässig.  Ohne -einstimmige(!) Widmungsänderung ist eine  kurzfristige Vermietung zur Beherbergung von Touristen illegal.

Die übrigen Miteigentümer können gerichtliche mit einer Unterlassungsklage  Abhilfe erlangen . Die mit der  Vermietung verbundene hohe Frequenzg des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen entspricht in der Regel nicht den Erwartungen der Erwerber einer Eigentumswohnung an Ruhe, Sicherheit und Beständigkeit der Hausbewohner. Dazu kommt ein erhöhtes Ausmaß an Lärmbelästigung  und ein geringeres  Ausmaß an Sicherheit . Eine Widmungsänderung ist nur iS des WEG möglich, dh alle übrigen Miteigentümer müssen  zustimmen oder eine fehlende Zustimmung wird durch den Richter ersetzt. (vgl. OGH 5 Ob 241/09s,3 Ob158/11y und 5 Ob59714h) . Verschmutzungen durch  erhöhte Frequenz an Bewohnern, Lärmbelästigungen, erhöhter Verschleiß der Sprechanlage, automatische Haustoröffnung , erhöhte Frequenz  an Lift-(Aufzugs)-benutzung, vermehrtes Aufdrehen des  Stiegenhauslichtes (  Minutenlicht ) höherer Müll- und Papierabfall im Haus, Geruchs – und Lärmbelästigungen durch An-und Abreise von Touristen(Rollende Koffer, lauteres Sprechen usw )   usw. müssen von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden. Ein Antrag auf Genehmigung durch das Gericht würde an diesen ( wenn auch nur theoretischen )  Einwänden schon scheitern

Änderungen iS des Gesetzes (§16 Abs. 2 WEG) sind  nämlich weit auszulegen. Jede – auch noch so kleine – Änderung stellt eine Beeinträchtigung der schutzwürdigen Interessen der übrigen Eigentümer  dar, wenn sie auffällt.  Es reicht allein  die  Möglichkeit einer Beeinträchtigung, damit diese als unzulässig anzusehen ist, es sei denn   a l l e (!)  übrigen  Wohnungseigentümer stimmen  explizit zu oder es wird eine Genehmigung durch den Richter in einem Verfahren erteilt ( vgl OGH 5 Ob 277/04 b). Beides ist eher unwahrscheinlich. Eine/n Gegner/in findet sich immer,  zumindest ein Argument gegen die Bewilligung durch das Gericht auch.

Wer allerdings eigenmächtig Änderungen vornimmt, kann von jedem anderen auf Unterlassung und Beseitigung dieses Zustandes geklagt werden. Der Richter hat nur zu prüfen, ob eine Änderung vorliegt. Ob diese genehmigungsfähig wäre, darf er hier aber nicht prüfen. Wenn ein Wohnungseigentumsvertrag ein Objekt als“ Wohnung“  ausweist,  ist jede andere Art außer eben zu Wohnzwecken unzulässig. Jede Geschäftstätigkeit ist  untersagt.

Der OGH hat zwar ausgesprochen, dass jeder Wohnungseigentümer seine Wohnung vermieten darf (5 OB 106/06h ), ohne dass er dazu die Zustimmung der anderen benötigt, aber ein reiner Mietvertrag liegt eben nur dann vor, wenn ausschließlich die Wohnmöglichkeit zur Verfügung gestellt wird und im Vordergrund steht, sonst nichts.

Beim Modell AirBnB und kurzfristigen Vermietungen iS einer Gästebeherbergung  wird aber in der Regel ein Beherbergungsvertrag ( Gastaufnahmevertrag) abgeschlossen, in dem ua auch Dienstleistungen wie Service ( Reinigung ) , Beistellung von  Bettwäsche, Hand-und Badetüchern,  Geschirr etc  und Bereitstellung von Gas , Strom, Internet, Heizung, Wasser usw  erfolgt wofür meist ein Pauschalentgelt pro Nacht und/oder Person verrechnet wird.

Liegt eine Beherbergung und keine reine Miete in einem als Wohnung gewidmeten Objekt vor,  dann liegt eine Widmungsänderung vor. Eine einstimmige Zustimmung dazu ist zwingend erforderlich, weil  schutzwürdige Interessen der übrigen Eigentümer beeinträchtigt werden. Liegt eine solche nicht vor, ist das zu unterlassen und der rechtswidrige Zustand zu beseitigen.